По мнению экспертов, одновременно на рынок аренды оказывают серьезное
влияние сразу несколько факторов. Причем некоторые из них толкают рынок
вверх, другие же – вниз. Из-за чего баланс спроса и предложения, а также
стоимость аренды колеблется, как маятник. Особенно хорошо это видно на
рынке аренды Санкт-Петербурга.
Отметим, что рынок аренды в Питере возник очень давно. Собственно
говоря, в начале XX века Петербург застраивался в основном как город
доходных домов. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми
арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Накануне
революции лишь 4% горожан (высших государственных служащих империи)
имели недвижимую собственность в городе. Что же касается факторов
повышения и снижения цен аренды сегодня, то эксперты насчитывают их
шесть.
Один из всплесков спроса традиционно приходится на сентябрь, когда
начинается деловой сезон и новый учебный год, а сотрудники фирм,
командировочные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную крышу над
головой: «К сентябрю ценники вырастают на 30%», — констатирует Марина
Приказчикова, руководитель отела аренды квартир компании «Итака».
Постепенно к зиме спрос на съемное жилье снижается, а в дни празднования
Нового года переживает новый взлет, а следовательно — повышение цен на
аренду. «Перед Новым годом, как всегда, был ажиотаж, — рассказывает Инга
Сорокина, менеджер отдела аренды квартир агентства «Невский Проспект». —
С 26 декабря цены сильно выросли, особенно на посуточную аренду – с
$40-50 за 1-квартиру в сутки до $80-90». После Нового года цены плавно
пошли вниз: «Корректировка цен наблюдается, но не очень большая, —
уточняет Марина Приказчикова, — на 5-10%».
Как рассказывает Инга Сорокина, если в спальных районах города сегодня
еще можно найти квартиру за $35 в сутки, то квартира у Московского
вокзала будет стоит уже порядка $50. Вообще, однокомнатную квартиру в
центре Петербурга сейчас реально арендовать за 1000-2000 руб. в сутки (в
среднем — компромиссные 1500 рублей). Как отмечает Наталья Калинина,
представитель компании «Абас», "Сейчас занято менее 50% квартир,
предназначенных для посуточной аренды". Такая ситуация, как правило,
сохраняется до весны, когда в город, создавая спрос на съемное жилье,
тянутся туристы.
Посещение Петербурга и осмотр его достопримечательностей — занятие,
любимое как россиянами, так и иностранцами. Потому неудивительно, что
предложение в сегменте краткосрочной аренды ориентируется как раз на
этот контингент клиентов и считается самой доходной областью рынка
аренды. Летом, а особенно в период белых ночей, в гостиницах Петербурга
цены возрастают в два и более раз. Мало того, даже по такой цене мест,
скорее всего, будет не найти. На этом фоне посуточная аренда квартир
становится еще более привлекательной для туристов – как благодаря
сравнительно низким расценкам, так и в силу удобного расположения
апартаментов (большинство квартир, сдающихся посуточно, находится в
историческом центре города). Вообще, по оценке участников рынка, в
летние месяцы на рынок посуточной аренды квартир в Петербурге поступает
порядка 15-20 тыс. квартир.
На рынке краткосрочной аренды квартир объекты в центре ценятся на
порядок выше квартир, расположенных в спальных районах. Многие компании,
работающие в этом сегменте рынка, из-за низкого спроса на спальные
районы ими просто не занимаются. Ну а самые высокие расценки, по
традиции, в Центральном районе. И с приближением к "золотому
треугольнику" (район Исаакиевской и Дворцовой площадей) они стремительно
возрастают. Далее по стоимости жилья идут по убывающей Адмиралтейский,
Петроградский, Василеостровский, Приморский, Московский районы. "В
районе Садовой улицы и Сенной площади мы сейчас сдаем квартиры по $700 в
месяц", — рассказывает Инга Сорокина. – "Двухкомнатную квартиру на
Фонтанке мы сдали недавно за $850. Аренда квартир в центре в 2006 году
не слишком подорожала, а вот в спальных районах произошел более заметный
рост цен. Если в начале года «однушку» в спальном районе можно было
снять за 8000-8500 руб., то концу года ставки выросли до 12000 рублей".
Ну а самая низкая стоимость аренды квартир в городе наблюдается в
Красногвардейском, Красносельском, Фрунзенском районах ($350-400 в
месяц).
Если квартиры эконом-класса сдаются с минимальным набором удобств (может
отсутствовать мебель и телефон), то более комфортабельное жилье,
разумеется, достается съемщику в отремонтированном виде, оборудованное
бытовой техникой и обставленное мебелью. Что касается предпочтений
арендатора, стоит отметить, что наличие телефона сегодня стало не столь
важным — есть сотовая связь. Куда более необходимы, например, стиральные
машины. «Посудомоечные машины пока не так востребованы (особенно при
посуточной аренде), а вот стиральные машины пользуются спросом», —
подтверждает Ульяна Оленская, менеджер компании «ПетербургРент».
Впрочем, и цена при наличии стиральной машины может оказаться на $50-100
выше, чем без нее.
Сложности, возникающие с ипотекой, продиктованные как быстрым ростом цен
на квартиры, так и сложностью получения кредита, побуждают людей
рассматривать аренду как весомого конкурента покупке по ипотечному
кредиту. В самом деле, если аренда однокомнатной квартиры обходится в
$350-500 (в зависимости от района и комфортности), то ежемесячные
выплаты по ипотеке за такое же жилье достигают $1000-1500 в месяц. При
этом нет необходимости накапливать первоначальный взнос и собирать
справки для банка.
Количество квартир, сдаваемых в Петербурге в аренду, с каждым годом
увеличивается. К настоящему моменту участники рынка оценивают объем
предложения в 250 тыс. квартир. Причем, что характерно, доходность от
аренды постепенно снижается, самыми быстрыми темпами — в секторе
3-комнатных квартир. Так, в начале прошлого года доходность здесь была
на уровне 10-11%, а сейчас опустилась до 6%. Что касается "двушек",
здесь прибыльность уменьшилась за год с 10% до 7%, а в секторе
однокомнатных квартир — с 9% до 7%. «Я думаю, что в 2007г. продолжится
тенденция к уменьшению доходности рынка сдачи квартир в аренду, а также
снижение арендных ставок, — считает Ульяна Оленская. – При этом
владельцы квартир будут стараться улучшать их качество – как за счет
ремонта, так и за счет установки бытовой техники. Холодильник и
телевизор перестают быть необходимым сервисным минимумом. Конкуренция
пойдет нашему рынку только на пользу».
