Екатеринбург — Городу не хватает 1,2 млн кв. м офисных площадей,
отмечают аналитики и чиновники. Часть потребностей арендаторов должен
удовлетворить амбициозный проект “Екатеринбург-Сити”. Его девелопер
планирует построить 400 000 кв. м коммерческой недвижимости, в основном
офисной. В городе резко растут цены продаж офисов, но арендные ставки
зафиксировались с начала весны.В 2006 г. за счет нового строительства в
городе появится 36 объектов офисной недвижимости общей площадью почти
148 000 кв. м. Из них 16 бизнес-центров: три позиционируются как класс
А, 12 относятся к классу В и один — центр класса С.Как рассказал Андрей
Козицын, генеральный директор Уральской горно-металлургической компании
(УГМК), являющейся девелопером проекта “Екатеринбург-Сити”, в ноябре
этого года будет завершено проектирование первой из четырех башен
комплекса — ее назвали “Исеть”. В декабре 2006 г. или в январе 2007 г. в
ее основание будет заложен первый камень. Башню планируется возвести за
полтора-два года, примерно за такое же время, по прогнозу Козицына, она
окупится.На строительство потребуется примерно $50 млн: 30% этих средств
составят ресурсы УГМК, 70% — заемные средства. “Мы ведем переговоры с
банками, в том числе с Внешторгбанком, который уже организовал нам
проектное финансирование гостиницы Hyatt Regency Yekaterinburg.
Окончательное решение по "Исети" пока не принято”, — заявил Козицын.
Гостиница, которой будет управлять мировой оператор Hyatt International,
войдет в комплекс “Екатеринбург-Сити” и будет связана с одной из башен
переходом. Стоимость ее строительства с учетом налогов и расходов по
обслуживанию кредитов равняется $160 млн. Сумма кредитных средств
составляет $80,5 млн. Из них $70 млн — экспортный кредит под гарантию
французского страхового экспортного агентства COFACE сроком на 10 лет и
девять месяцев, а $10,5 млн — коммерческий кредит сроком на восемь лет и
три месяца. В финансировании принимают участие французские банки,
выбранные на основе тендера: Societe Generale и BCEN-Eurobank.Козицына
не пугает большой объем вводимых офисных площадей. По его словам,
немаловажным фактором станет то, что площади будут выводиться на рынок
постепенно вплоть до 2012 г. “Первую башню компания начнет в этом году,
вторую — только через год”, — пояснил генеральный директор УГМК. Он
сообщил, что сейчас рассматривается возможность разместить в башне
“Исеть” не офисы, а апарт-отель, которого до сих пор в Екатеринбурге не
было. Однако управляющий филиалом Внешторгбанка в Екатеринбурге
Александр Парамонов заявил, что согласно проведенному банком анализу в
городе будут востребованы не только апартаменты, но и весь объем офисных
площадей класса А, которые ранее пообещал предложить рынку УГМК. “Растет
спрос на качественные офисы, в этом сегменте рынок не насытится еще лет
семь-восемь. Офисы "Екатеринбург-Сити" за счет выгодного расположения, в
самом центре города, будут востребованы, как и помещения в других
современных бизнес-центрах города”, — считает банкир.Пока что офисное
предложение в городе стремительно сокращается. По данным Уральской
палаты недвижимости (УПН), с начала года его объем упал на 44-47%,
большая часть снижения пришлась на II квартал. Аналитик палаты Гурам
Тухашвили объясняет это влиянием рынка все дорожающей жилой
недвижимости. “Наблюдая ажиотажный рост цен на рынке жилья, люди
придерживают и объекты коммерческой недвижимости, чтобы впоследствии
продать их подороже”, — говорит он.В КБ “Ярмарка” соглашаются с
Тухашвили, но называют несколько другие цифры. По словам аналитика
компании Лилии Файзуллиной, на начало августа объем предложения на рынке
офисной недвижимости составил 72% от уровня начала года. “Уменьшение
наблюдалось во всех районах города, хотя и не в одинаковой степени, —
отмечает Файзуллина. — В июле количество предложений в районах
Автовокзал, Ботанический, Заречный, Парковый, Пионерский и Шарташский
рынок снизилось более чем на 40% по отношению к январю. В центре города
— на треть от прежних объемов. На Уралмаше и Эльмаше предложение
уменьшилось всего на 13%. В то же время средний срок экспозиции снизился
с четырех до трех с половиной месяцев”.Недостаток предложения
спровоцировал скачок цен: только за июль на вторичном рынке средняя
стоимость продажи 1 кв. м офисной недвижимости поднялась на 12,5%,
достигнув в августе $1728, говорит Файзуллина. Для сравнения: за январь
— июнь цены выросли на 17,6%.Аналитики УПН также отмечают резкий рост
цен, но устанавливают планку выше, на уровне $1820 за 1 кв. м офисной
недвижимости, а также считают стоимость офисов в рублях — на них сейчас
переходит большинство арендодателей. По этим данным, 1 кв. м подорожал с
начала года до середины июля почти на 15% и стал стоить в среднем 49 000
руб. В центре города офисы продают по 66 000 руб. за 1 кв. м, в районах,
близких к центру, — по 44 297 руб., в отдаленных — по 40 984 руб., на
окраинах — 38 238 руб. Для сравнения: за 2005 г. рост цен продаж офисной
недвижимости на вторичном рынке составил 19,6%, отмечают аналитики
УПН.Арендные ставки в современных офисных центрах с весны
зафиксировались на отметке 850-1400 руб. за 1 кв. м, говорит управляющий
партнер “БК-Недвижимость” Павел Кузнецов. Файзуллина объясняет это
увеличением предложения. “Если в начале года в центре продавалось почти
в два раза больше офисов, чем сдавалось в аренду, то сейчас на рынке
больше предложений о сдаче в аренду. Данная ситуация легко объяснима:
предоставление помещений в аренду является привлекательным бизнесом с
низкими рисками и высоким доходом”, — говорит она. По мнению Кузнецова,
в ближайшее время стоит ожидать коррекции в сторону повышения арендных
ставок. “Не бывает, чтобы в сегменте продаж цены стремительно росли, а в
сфере аренды долго оставались на месте”, — аргументирует он.По данным
администрации Екатеринбурга, в настоящее время в городе насчитывается
2,7-2,9 млн кв. м офисных помещений. Из них 85% — офисы класса С, 12% —
офисы класса В. К офисам класса В+ и А можно отнести лишь 85 000-95 000
кв. м.
