В Санкт-Петербурге формально не закреплены четкие критерии элитности
жилья, но минимальные требования определены. Это видовые характеристики,
качество строительства и инженерных систем, планировки, безопасность
проживания, а также дополнительные услуги (парковка, гараж, служба
эксплуатации и т.д.).
Основным критерием элитности является месторасположение. Но
географически данный критерий не является однородным, что не
противоречит общемировым тенденциям. В большинстве городов мира границы
элитных застроек достаточно размыты и дискретны. В Санкт-Петербурге
элитным может считаться жилье, расположенное, в первую очередь, в одной
из центральных зон города. Самое дорогое - в зоне А, в так называемом
"золотом треугольнике" с основанием в виде Дворцовой, Адмиралтейской,
частично Английской и Кутузовской набережными и вершиной в пересечении
Невского проспекта и р. Фонтанки. К зоне В условно относится жилье вдоль
Невского проспекта восточнее Фонтанки, у Таврического сада, частично у
Мариинского театра, отдельные улицы и набережные Петроградской стороны.
К элитной категории относится также недвижимость на Крестовском и
Каменном островах, а также отдельные окрестности Санкт-Петербурга
(побережье Финского залива в районе Сестрорецка, Пушкин, Павловск и
др.).
Предложение
В 2004 году на рынке продажи элитного жи¬лья сохранилась тенденция роста
предложения за счет нового строительства в центре города.
Новое жилье стало более привлекательным объектом инвестиций по ряду
причин. Во-первых, оно обладает лучшими техническими характеристиками по
сравнению со старым фондом. Во-вторых, в связи с ростом цен на жилье в
целом по городу, увеличилась стоимость расселения коммунальных квартир.
В 2004 году наблюдалось дальнейшее снижение доли расселенных
коммунальных квартир в общем объеме сделок. В основном, нерасселенными
остались в неликвидные объекты, не представляющие интереса для
инвестиций, либо объекты с завышенными требованиями жильцов.
Ощущается большой дефицит элитного жилья в прямой продаже.
На рынке элитной загородной недвижимости отмечается рост предложения, в
связи со строительством нескольких коттеджных поселков, относящимся к
категории элитных.
Для таких поселков обязательны условия:
• развитые инженерная инфраструктура и система коммуникаций
• социальная однородность
• удаленность от города до 60 км.
На рынке аренды отмечается широкое разнообразие вариантов, предложение в
целом опережает спрос. Это связано с тем, что многие покупатели элитной
недвижимости приобретают ее для сдачи в аренду. Наибольшая доля
предложений приходится на небольшие квартиры общей площадью до 100кв.м с
1-2 спальнями.
Спрос
Наблюдается активный рост доли российских граждан в общем числе
покупателей элитного жилья, бюджет которых варьируется от $250,000 до
$600,000. При этом не снижается интерес к покупке элитной недвижимости и
со стороны иностранцев, особенно в зоне "А". Наибольшим спросом у
покупателей пользуются квартиры площадью 50-200 кв. м с полной отделкой.
Основной целью покупки элитной недвижимости, по-прежнему, остается
инве¬стиционное вложение средств. Российские граждане рассчитывают на
доходность не ниже 20-30%, а иностранные -10%.
Основной спрос на аренду элитной недвижимости обеспечивают иностранные
компании, консульства и крупные российские компании, арендующие квартиры
для своих сотрудников. На аренду квартир для менеджеров среднего звена
бюджеты компаний составляют $1,000 - 1,500 в месяц, чаще всего это двух-
трехкомнатная квартира площадью 50-100 кв. м в центре. Для
топ-менеджеров компании, как прави¬ло, арендуют трехкомнатные квартиры
площадью 100-150 кв. м в элитном центре за $2,000 -$3,000 в месяц. Для
руководителей компаний и их семей бюджет может быть увеличен до $6,000 -
$7,000 вмесяцза квартиру с 3-4 спальнями. Средний срок аренды составляет
1 год.
Цены
Цены на элитное жилье варьируются от $1,500 до $7,000 за кв. м, в
зависимости от месторасположения объекта и его технических
характеристик. Самые высокие цены предложения - в зонах элитной
застройки (указанных ранее). Максимальная цена предложения в данных
районах-$7,000 за кв.м. В Адмиралтейском районе квадратный метр может
стоить $1,500-$3,000, в Петроградском - $1,800 - $4,500.
Ставки аренды элитной недвижимости зависят от местоположения. В зоне А
месячная цена аренды в среднем составляет $1,500-$3,000, в зоне
В-$800-$1,500. Цены аренды элитной недвижимости растут значительно
медленнее цен продажи, поскольку находятся в прямой зависимости от
бюджетных ограничений крупных иностранных и российских компаний.
