В турецкой официальной прессе 6 января 2006 года опубликован новый закон
№ 5444, позволяющий иностранным физическим лицам приобретать недвижимое
имущество на территории страны.
Основные изменения по сравнению с предыдущим законом касаются продажи
земли и направлены на ограничение покупки больших участков. К российским
гражданам это отношения не имеет, поскольку россияне, как и прежде, не
имеют права покупки незастроенных земельных участков (без утвержденного
плана застройки, то есть имара). Теперь закон вошел в силу: максимальная
площадь участка, который может быть продан иностранцу или фирме с
участием иностранного капитала, ограничена 25 000 кв. м (2,5 га).
Принципиальным нововведением в законодательство является существенное
упрощение процедуры оформления покупки объектов недвижимости в Турции.
Сказанное имеет отношение и к россиянам. Снижена нагрузка на
бюрократическую машину. Раньше иностранцу - частному лицу необходимо
было обращаться в Военный комитет в Измире для получения разрешения на
покупку недвижимости (процедура занимала два-три месяца, а во время
осложнений с изменением законодательства - существенно больше времени).
По новому закону правительство Турции обязало Министерство обороны в
трехмесячный срок разработать карты по всем регионам страны с указанием
объектов недвижимости, не подлежащих продаже в связи с их
непосредственной близостью к стратегическим военным объектам. Это
означает, что разрешение на покупку недвижимости иностранцам будут
выдавать непосредственно в Кадастровом управлении. Таким образом, закон
вступил в силу, и уже к марту покупатели недвижимости в Турции смогут
пройти процедуру оформления значительно быстрее, чем раньше. По мнению
профессионалов, вопрос о приобретении недвижимости в Турции вновь стал
актуальным, поэтому имеет смысл напомнить, какие ключевые моменты
следует знать иностранцу, интересующемуся турецкой недвижимостью.
Процедура покупки недвижимости в Турции
Отечественные агентства осуществляют помощь российским клиентам в выборе
недвижимости и объяснении тонкостей турецкого законодательства. Они
также являются гарантом серьезности намерений турецкой стороны. В любом
случае вне зависимости от надежности турецкого контрагента местное
законодательство регламентирует вознаграждение, получаемое риелторской
компанией. Комиссия составляет 6 % - это и оплата хлопот турецкой
стороны, и проявление заботы о клиенте со стороны российской фирмы (при
наличии таковой). Речь идет о фиксированной ставке, которая не подлежит
изменению как в случае работы с турецким агентством напрямую, так и при
наличии российского агентства, обеспечивающего оперативную связь с
турецким представителем. При желании клиент может подписать договор о
риелторском обслуживании с российским агентством, но обычно такое не
практикуют. Оказав клиенту необходимые информационные услуги, российское
агентство отправляет его своим турецким партнерам, и уже в Турции
происходит подписание договора. В Турции все сделки по недвижимости
проходят только через агентства недвижимости, которые выступают гарантом
юридической чистоты сделки как для покупателя, так и для продавца.
Заключить договор с подобной организацией - значит обезопасить и
легализовать сделку. Турецкое агентство недвижимости обязано
осуществлять максимально полное консультирование клиента по вопросам
приобретения и продажи объектов недвижимости, проводить саму процедуру
покупки, предоставлять сервис по ознакомлению с объектами продажи (с
учетом пожеланий клиента), проверять чистоту объекта (отсутствие ипотеки
и других обременений на объект). Агентство также должно брать на себя
заботы по регистрации сделки купли-продажи в Кадастровом управлении.
В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость,
то есть государственные органы в лице Кадастрового управления
осуществляют оформление документов собственности, гарантируя на
государственном уровне чистоту и законность сделок. Нотариусы не имеют
права оформлять и регистрировать сами сделки по купле-продаже
недвижимости в Турции. У нотариуса можно лишь оформить договор,
предметом которого явится купля-продажа объекта и в котором будут
указаны цена объекта и условия оплаты. Договор, даже зарегистрированный
у нотариуса, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права
собственности к новому владельцу. На практике данный договор заключают
между покупателем и агентством недвижимости, осуществляющим продажу
данного объекта, или оформляют трехсторонний договор между продавцом,
покупателем и агентством. В договоре приводят данные о покупателе, дают
информацию о приобретаемом объекте недвижимости, о цене объекта и
условиях оплаты. После уплаты необходимых налогов и сборов приобретатель
получает документ (тапу), свидетельствующий о том, что осуществлен
переход собственности от продавца к новому собственнику. Титул
собственности подразумевает установление безвременного и абсолютного
права владения, которое после заключения сделки купли-продажи не может
быть никем оспорено в судебном порядке. Владельцем недвижимости может
являться одно или несколько физических либо юридических лиц.
Перевод через банки и частные финансовые структуры финансовых средств
для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью
обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств, полученных
в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества, не
подлежит каким-либо ограничениям.
Расходы при покупке и эксплуатации недвижимости в Турции
При покупке недвижимости следует однократно оплатить налог при
регистрации прав собственности в размере 3 % от стоимости недвижимости -
зачастую заниженной, а не реальной. Его выплату производят в
государственном банке (обычно платит риелтор, доверенность для выплаты
данного налога не нужна). Остальные расходы, связанные с оформлением
прав на недвижимость (перевод и нотариальное заверение паспорта,
различные взносы), как правило, не превышают суммы в 200-300 евро.
Агентское комиссионное вознаграждение за риелторское обслуживание, как
уже упоминалось выше, составляет 6 %.
Поскольку все операции проводят в госучреждениях государственными
служащими, привлекать к этому делу нотариусов (кроме сделок по передаче
прав владения кооперативными паями), адвокатов (кроме сложных сделок) и
других лиц не нужно. Состояние недвижимости, включая отягощения, тяжбы,
ипотеки и прочее, регистрируют в одном учреждении, а именно в
Кадастровом управлении. Именно поэтому в Турции неактуальны и невозможны
мошенничества при проведении операций с недвижимостью. При настойчивом
желании разрешено нотариально заверить договор или подписи под ним.
Кроме перечисленных расходов следует учитывать дополнительные разовые
отчисления: на подключение электричества - 100 евро (при покупке
новостройки) или изменение имени пользователя электричества - 30 евро
(вторичное жилье); на подключение к водопроводу - 60 евро (новостройка)
или изменение имени пользователя - 30 евро (вторичное жилье).
Ежегодные расходы на содержание недвижимости в Турции невелики: налог
для жилого фонда составляет 0,3-0,4 % от заявленной стоимости объекта.
Налог может быть оплачен двумя равными взносами (первый взнос - в
марте-апреле, второй - в ноябре). Существует еще и налог на вывоз
мусора, размер его определяют органы местной администрации сообразно с
типом здания и его положением. На сегодняшний день сумма данного налога
не превышает 50-60 миллионов турецких лир (примерно 35 евро) в год,
тарифная сетка начинается с графы "От 3 евро в месяц". Стоимость
коммунальных услуг также низкая. Если жилье находится в многоэтажном
комплексе, то, как правило, домоуправление один раз в год на общем
собрании утверждает сумму ежемесячных выплат, которые идут на зарплату
консьержу, уборку здания и благоустройство/уборку территории,
обслуживание лифтов или бассейна и т. п. В случае если в доме есть
центральное отопление, стоимость топлива также оплачивают из данных
взносов. На сегодняшний день разброс цен на коммунальные услуги для
Антальи составляет от 15 до 50 евро (последнее для домов с отоплением).
Расход воды и электричества граждане оплачивают по счетчику: вода ~1,8
долл./куб. м, электричество ~0,13 долл./кВт/ч, включая налоги.
Цены на недвижимость в Турции
Стоимость одного квадратного метра турецкой недвижимости колеблется в
основном от 500 до 2000 евро. Спросом пользуются развитые туристические
районы, в основном на Средиземноморье в районе Антальи (Кемер, Белек,
Сиде, Аланья), а также на Эгейском побережье (Фетхие, Мармарис,
Кушадасы). Эгейское побережье - более дорогое. Самую дешевую
недвижимость в новых благоустроенных комплексах можно найти в Аланье.
Средняя стоимость апартаментов в Турции равна 40 000-80 000 евро.
Средняя стоимость вилл в Турции - 90 000-300 000 евро. Особенностью
турецкого рынка недвижимости является преимущественное строительство
квартир значительных площадей, так как сами турки живут большими
семьями. Редко встречаются квартиры площадью меньше 70 кв. м.
В заключение хочется отметить, что за последние два года недвижимость в
Турции в среднем подорожала на 60-70 %. По мнению западных экспертов,
намеченная тенденция к росту цен сохранится в ближайшие несколько лет.
