Многие проблемы частного предпринимателя могут быть решены с помощью
агентства недвижимости
Малый бизнес в России активно развивается. Хотя иногда и неясно, идет ли
это развитие благодаря или вопреки устремлениям властей. Хотя
предприниматели уже отвоевали себе место под солнцем, но им еще нужно
место в буквальном смысле, то есть помещение. И вот с этим-то как раз
есть проблемы, особенно в Москве, которая по стоимости и арендным
ставкам коммерческой недвижимости может дать фору большинству крупных
городов мира. Итак, сколько же сегодня в Москве реально стоит аренда
небольших помещений?
Что сегодня выгоднее: арендовать офис или попытаться приобрести его в
собственность? С этими и другими подобными вопросами мы обратились к
Элине ЗАНИНОЙ, заместителю директора управления коммерческой
недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
Метро - двигатель торговли
Сначала о ценах. По словам Э.Заниной, на сегодняшний день ставки
арендной платы для малого бизнеса в Москве очень высоки, и их рост
продолжается. К примеру, на пятачке непосредственно около метро они
составляют в среднем около 800-1000 долларов за кв.м в год (это - в
среднем, в особо "злачных" местах цены еще выше). Такую площадь арендуют
предприятия быстрого питания, чаще всего совмещенные с продуктовым
магазином, пункты оплаты мобильной связи, салоны продаж, аптеки и ларьки
с предметами первой необходимости (как известно, "первой необходимостью"
для москвичей являются пиво и сигареты).
Если же отойти от метро хотя бы на 10-15 минут неспешным шагом, миновав
первую линию домов, то цены резко падают (в среднем до 400-500 долларов
за квадратный метр, что тоже не так уж и мало), и меняется состав
арендаторов: здесь уже имеет смысл располагать небольшие магазины,
парикмахерские, обувные мастерские и прочие мелкие предприятия,
ориентированные на обслуживание местного населения, а не на прочесывание
большого потока потенциальных покупателей, щедро изливающегося из
столичной подземки.
Купить или арендовать?
Однозначного ответа на этот вопрос быть не может, оптимальная стратегия
зависит от тысячи и одной мелочи: от сферы бизнеса до квалификации
предпринимателя. Если вы уверены, что можете четко просчитать
прибыльность и перспективы своего бизнеса и развитие рынка, на котором
вы работаете, хотя бы лет на пять вперед, то при наличии возможности
помещение, безусловно, лучше выкупить. Если вы лишь прощупываете
возможности данного бизнеса и хотите начать с малого, стоит для начала
арендовать помещение подешевле, например, какой-нибудь подвальчик.
Правда, здесь есть один тонкий момент: при успешном ведении бизнеса вы
можете этот подвальчик не только успешно раскрутить, но и вложить свои
средства в какой-никакой ремонт, а через какое-то время ваш арендодатель
с огромным удовольствием поднимет вам же арендную плату. Так что, в
каждом случае решать надо индивидуально и рассматривать как можно больше
вариантов развития событий.
С кем арендатору выгоднее иметь дело: с городом или с частным
собственником помещения? Еще три-пять лет назад у города ставки были
ниже, правда, особо привлекательные площади он на рынок аренды не
выбрасывал, а занимал их либо своими структурами, либо пытался управлять
ими самостоятельно (насколько хорошо это ему удавалось - это уже вопрос
другой). Именно в то время в Москве появились в подвальчиках весьма
популярные молодежные кафе-клубы и прочие подобные заведения. Сегодня
цены сравнялись, так что, с кем иметь дело, - не принципиально.
Здесь тоже рынок продавца
Если речь идет о покупке, то здесь многое зависит от клиента. Для
риэлтора самый простой клиент - это тот, который четко знает, что ему
нужно (какого размера помещение, где оно должно быть расположено, какие
к нему дополнительные требования) и к тому же хорошо ориентируется в
ценах и способен на достаточно быструю реакцию. Второй тип клиента -
чистый инвестор. У него есть некая сумма, которую он хочет вложить в
коммерческую недвижимость. Его интересует исключительно прибыль, которую
он с этого вложения будет получать. Это клиент очень разумный, ибо
вложение в коммерческую недвижимость на сегодня гораздо выгоднее, чем в
жилую, и эта ситуация будет продолжаться минимум лет шесть-семь.
Самый сложный клиент - это неопределившийся, а, точнее, который не может
четко сформулировать свои требования. У него вроде как и деньги есть, и
площадь ему действительно нужна, но вот какая именно лучше всего
подходит под его бизнес, он может сказать только после полутора десятка
просмотров (и то без должной уверенности, а с колебаниями до последнего
момента). В таком виде этот вариант практически нерабочий, поскольку,
когда такой клиент все-таки дозревает до решительных действий, площадь
очень часто уже уходит. Основная задача риэлтора при работе с такими
клиентами - это помочь ему четко сформулировать свои требования, чтобы
при появлении подходящего объекта он был готов действовать быстро. На
данный момент в сфере малой коммерческой недвижимости - рынок продавца,
и мало-мальски привлекательные объекты уходят иногда всего за пару дней.
Несколько слов об ипотеке и управлении. По данным Э. Заниной, и то, и
другое на рынке небольших коммерческих помещений пока в зачаточном
состоянии. Тем не менее, МИЭЛЬ-Недвижимость то и другое активно
развивает (ипотеку - вместе с Абсолют-банком в основном - в расчете на
будущее, так как сегодня, еще раз повторим, рынок продавца, и владельцу
проще продать объект за живые деньги, чем связываться с ипотекой). Но
поскольку мы все-таки догоняем остальной цивилизованный мир, то за
ипотекой, безусловно, будущее.
Первый предлагать
Последний заданный вопрос касался пресловутых первых нежилых этажей,
наличие которых, по заявлению московских властей, должно было с лихвой
обеспечить площадями весь существующий малый бизнес (причем - не один
раз), а также сделать жизнь москвичей удобной и комфортной. Э.Занина
подтвердила, что первые этажи строящихся или только что построенных
зданий крайне интересны для инвесторов и арендаторов. В качестве примера
она привела жилой комплекс "Гранд-парк". Лучшим подтверждением является
то, что сама компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" еще на стадии строительства
выкупила большую часть первых этажей. Далее они продавались (еще до
сдачи дома) по цене в среднем 3200 долларов за квадратный метр (и не
просто продавались, а разлетались как горячие пирожки).
При этом покупателям задавался вопрос: "Как вы собираетесь эти помещения
использовать?". Подавляющее большинство ответов были: офисы и салоны
красоты. Причины очевидны: в Москве крайний дефицит площадей под
небольшие офисы класса B, и помещения под них арендуются или выкупаются
везде, где это возможно. Скорее всего, когда девелоперы всерьез
возьмутся за строительство офисных комплексов этого класса, эти площади
будут освобождены в пользу торгового и обслуживающего малого бизнеса, но
на данный момент ситуация обстоит именно так.
