Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый
динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того,
что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных
тенденциях и проблемах складского рынка Московского региона.
Количество…
На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м
качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь
строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам
заместителя директора управления коммерческой недвижимости и
девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Элины Заниной, последний
показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть
строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. «Из
них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не
более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около
2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5
млн кв. м)», – уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации
для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она
находится в разработке.
…и качество
Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений
Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего
директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных
площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес
спроса над предложением. «Об интенсивности спроса говорят стабильно
низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских
комплексах, – соглашается Элина Занина. – Доля вакантных площадей класса
А почти равна нулю, класса В – не превышает 3-3,5%. Все новые
качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии
строительства». Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году
таких крупных проектов, как логистический парк «Крекшино» («РосЕвроДевелопмент»),
Ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», логистический парк
«Пушкино» (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и
индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим
Шакиров.
Складывающаяся картина может показаться катастрофической, но здесь
поводом для оптимизма послужит сравнение, например, с 2004 годом. «За 2
года рынок вырос в 10 раз, – подчеркивает небезнадежность ситуации Рубен
Алчуджян. – И если в 2004-м крупным называли проект в 20 тыс. кв. м, то
сейчас никого не удивят комплексы и в 300, и даже в 700 тыс. кв. м. А
это действительно крупные проекты, даже по западным меркам». Впрочем,
справедливости ради надо сказать, что разрыв между заявленными и
реализованными объемами в 2006 году только увеличился.
Впереди Европы всей
Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и
предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи
особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений
сейчас практически не фиксируются – поскольку предложение практически
отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким
ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на
сегодняшний день, по оценке «Миэль-Недвижимость», этот показатель
колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости
строительства в $700-800).
Арендные ставки на складские помещения Московского региона также
остаются одними из самых высоких в Европе. «Помимо арендной платы,
арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные
расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, – уточняет Элина
Занина. – В результате полная арендная ставка по классу А может
превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В – $140-160 за кв. м в
год». По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену
эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне
$20-30, В-класса – $15-25 в год.
Заглядывая в будущее
Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое
отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся
разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов – вот
портрет складского рынка-2006. Естественным образом возникает мысль: а
изменится ли что-то в наступившем году? «2007 год не сильно изменит
ситуацию, – считает Рубен Алчуджян. – Я бы прогнозировал постепенную
сегментацию рынка, расслоение арендных ставок».
Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: «На рынке складской
недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация
предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь
реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция
сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что
немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов». До 2008
года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м
качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема
предложения площадей класса А и В. «Однако это не позволит полностью
насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере
ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие
максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года», – оценивает
ситуацию Занина.
С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает
Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только
теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего
вышеизложенного – и это уже хорошо.
